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審計(jì)師揭房地產(chǎn)內(nèi)幕:公共部位偷工減料成慣例

  每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)記者 吳悅 實(shí)習(xí)生 王秀娟發(fā)自上海

  在開發(fā)商降價(jià)的同時(shí),如何保證其利潤(rùn)不降甚至提高呢?除去眾所周知的地價(jià)下降從而使開發(fā)商土地成本降低的因素外,還有哪些招數(shù)可以幫助房企“合法”降低成本來(lái)呢?

  開發(fā)全程嚴(yán)控成本

  對(duì)此,一位熟悉行業(yè)內(nèi)情的審計(jì)師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,開發(fā)商可以通過施工過程中的全過程工程造價(jià)跟蹤控制、結(jié)算審計(jì)等方式為開發(fā)商控制預(yù)算成本,從而達(dá)到節(jié)省建筑成本的目的。這兩項(xiàng)可以為開發(fā)商節(jié)省大約3%~15%的建安成本。

  一建筑公司的項(xiàng)目經(jīng)理王某表示,對(duì)開發(fā)商來(lái)說,土地成本相對(duì)固定,成本控制主要在建安成本,這塊占總費(fèi)用的30%以上。通過整個(gè)流程的精細(xì)化操作,開發(fā)商可以從以下幾個(gè)方面去降低成本:

  一是優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案,設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程項(xiàng)目總投資的比例很小,可能不到1%,但是,它對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)的影響程度可以達(dá)到75%以上。在選擇設(shè)計(jì)方案的時(shí)候,要考慮合理劃分地塊,最大限度地利用土地資源及周圍的市政設(shè)施,例如供暖、供水、供氣管網(wǎng)等,合理確定并網(wǎng)的位置和方式,減少可變因素,從而降低建設(shè)成本和使用過程中的維護(hù)費(fèi)用。

  二是在建筑造型上減少不必要的造型和線條,可降低建設(shè)成本。框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu),每平方造價(jià)可以相差200元左右。

  此外,材料費(fèi)在工程建安成本中約占70%,開發(fā)商通過 “貨比三家”,進(jìn)行批量采購(gòu)可以進(jìn)一步降低成本。

  上述審計(jì)師則表示,由于目前人力成本也有上升趨勢(shì),開發(fā)商往往會(huì)采用清包人工的方式去控制這塊成本。

  道路和會(huì)所使用廉價(jià)材料

  近期一些房企曝出的“質(zhì)量門”事件,也確實(shí)印證了有部分開發(fā)商因?yàn)榉績(jī)r(jià)下調(diào)后降低房屋的建材標(biāo)準(zhǔn),從而彌補(bǔ)利潤(rùn)的下降。

  上述審計(jì)師告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,大多數(shù)開發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過程中偷工減料以降低成本,因?yàn)檫@些行為一旦被發(fā)現(xiàn),對(duì)開發(fā)商的打擊可能是毀滅性的。但在一些購(gòu)房者“看不見”的地方,卻有可能采用各種手法去降低成本。比如現(xiàn)在通用的購(gòu)房合同中,通常不會(huì)詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目室外公共區(qū)間的材料標(biāo)準(zhǔn)或等級(jí),而在這部分工程中,開發(fā)商降低一些用料標(biāo)準(zhǔn)并不影響安全,比如公共道路、小區(qū)會(huì)所等社區(qū)配套、市政設(shè)施等建筑材料的選取上,就完全可以降低標(biāo)準(zhǔn)。再比如,園區(qū)綠化用的樹種,好樹種和便宜樹種價(jià)格可能相差十幾倍,而用便宜樹種替換好樹種沒有安全隱患,也基本不會(huì)引起購(gòu)房者的注意,并且大多不會(huì)注明在購(gòu)房合同里,即使購(gòu)房者察覺,開發(fā)商也沒有構(gòu)成違約。

  還有樓體公共部位,包括屋頂、外墻、大堂裝修、門窗、電梯等。比如高速電梯調(diào)整為低速電梯、大理石裝飾的公共部位變?yōu)榇纱u裝飾等。另外,弱電系統(tǒng)的好壞也是節(jié)省成本的一個(gè)途徑。

  王經(jīng)理也指出,在施工過程中,通過合理規(guī)劃組織運(yùn)輸、就近選材,可以減少運(yùn)費(fèi)。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管,減少協(xié)調(diào)成本;保證工期按時(shí)完成、加強(qiáng)工程質(zhì)量控制杜絕返工等,也可以有效地控制成本。

  作為承包建設(shè)的建筑方,由于建筑材料主要由甲方提供,乙方控制成本的途徑主要在人力成本。建筑方在分包工程的時(shí)候,將工程分包給一些專業(yè)性不高的 “散兵游勇”,其費(fèi)用也會(huì)比專業(yè)團(tuán)隊(duì)更低一些。上海某建筑公司工程部汪經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前這些“散兵游勇”的市場(chǎng)很廣闊,據(jù)他所知,在上海的開發(fā)項(xiàng)目中占了不小的比例。

 

 

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