自錢塘帝景自曝開發(fā)成本后，其中“第四項(xiàng)預(yù)期利潤(rùn)，為6525元/平方米，占到銷售價(jià)格的23.7%”引發(fā)了不少購(gòu)房者的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)從原先的暴利行業(yè)，項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)動(dòng)輒100%甚至200%以上，到現(xiàn)在不少樓盤卻紛紛宣稱逼近成本價(jià)銷售。接下來(lái)即將上市的一些新盤又頻頻準(zhǔn)備低價(jià)入市，目前的房?jī)r(jià)距離成本底線，究竟還有多少遠(yuǎn)？

　　一將開新盤

　　利潤(rùn)率約為20%

　　現(xiàn)階段開盤的樓盤利潤(rùn)率到底有多少？

　　杭州某不愿透露姓名的資深開發(fā)商，以兩個(gè)即將開盤的樓盤為例。

　　第一個(gè)是華盛達(dá)閱城，這個(gè)樓盤首推高層房源，89-120平方米，主力為89平方米三房及114平方米，均價(jià)14000-18600元/平方米。

　　首先看土地成本，2009年12月8日，浙江華盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)的情況下，直接加價(jià)100萬(wàn)元以53647萬(wàn)元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2009]95號(hào)土地(即現(xiàn)在的華盛達(dá)閱城地塊)，折合樓面價(jià)僅4258元/平方米。業(yè)內(nèi)分析人士表示，華盛達(dá)閱城的低價(jià)入市，與當(dāng)年相對(duì)低廉的土地成本不無(wú)關(guān)系。

　　再看建安成本，華盛達(dá)閱城的整體建筑選用法式風(fēng)格，注重設(shè)計(jì)、用材及細(xì)節(jié)，多層外立面選用高檔石材。鮮明的建筑線條，莊重典雅的顏色，精雕細(xì)琢的細(xì)節(jié)，呈現(xiàn)出優(yōu)雅、高貴、浪漫的法式建筑氣質(zhì)。“我認(rèn)為他們的產(chǎn)品看上去應(yīng)該還是不錯(cuò)的，成本不會(huì)低。”這位開發(fā)商分析認(rèn)為，除了房屋本身的建設(shè)成本，再加上整個(gè)小區(qū)的所有園區(qū)配套完成，該樓盤每平方米的建安成本起碼在6000元以上。 再加上各種稅費(fèi)，預(yù)計(jì)開發(fā)總成本已經(jīng)在1.4萬(wàn)元/平方米以上。

　　“按照他們透露的14000-18600/平方米的價(jià)格區(qū)間，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率最多在20%左右。”

　　利潤(rùn)仍高于社會(huì)平均水平

　　第二個(gè)樓盤是位于杭州城西的某將開樓盤，樓面地價(jià)約為9000多元/平方米，同樣也是法式風(fēng)格，預(yù)計(jì)均價(jià)1.8-1.9萬(wàn)元/平方米之間。按照該業(yè)內(nèi)人士的分析，這樣的價(jià)格幾乎也就是保本價(jià)了，利潤(rùn)不會(huì)超過20%。

　　這位業(yè)內(nèi)人士還表示，目前成本核算中很重要的一項(xiàng)是財(cái)務(wù)成本，尤其在目前許多企業(yè)資金鏈都非常緊張的時(shí)候。而這項(xiàng)成本的差別也是巨大的，自有資金充足的企業(yè)，財(cái)務(wù)成本大大降低，而如果企業(yè)通過各種民間渠道或信托取得的年利率可能在20%甚至25%以上的貸款成本，那么20%-30%的毛利率真的只能算是保本價(jià)，甚至是虧本價(jià)。

　　還有一位業(yè)內(nèi)人士則坦言，根據(jù)他對(duì)市場(chǎng)的了解，目前杭州的新盤，上市公司普遍利潤(rùn)在20%左右，非上市公司約為25%，一個(gè)項(xiàng)目，兩年時(shí)間，利潤(rùn)率不算高。

　　據(jù)中國(guó)社科院近日發(fā)布的2011年住房綠皮書披露，2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤(rùn)率為55.72%，2010年各行業(yè)平均利潤(rùn)率為6%，其中鋼鐵行業(yè)為3.5%，是所有行業(yè)最低的，如果按照這個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率依然高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。

　　人工成本普遍提高

　　一位開發(fā)商告訴記者，隨著全行業(yè)成本的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本也在逐年遞增，且不說(shuō)鋼筋水泥等建材，就是人工成本也大幅度上漲。

　　據(jù)了解，去年50%-60%的房企幾乎都給員工加了薪，加薪幅度普遍在10%-20%之間，一些重要崗位當(dāng)然還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。

　　現(xiàn)在一個(gè)普通的精裝修師的年薪約15萬(wàn)-20萬(wàn)元之間，一些精裝修團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人年薪可以達(dá)到50萬(wàn)-80萬(wàn)元。一個(gè)普通景觀設(shè)計(jì)師的年薪10萬(wàn)-15萬(wàn)元之間，資深一些的要40萬(wàn)-50萬(wàn)元。

　　“幾年前雇用一個(gè)好一點(diǎn)的木工，每天工資大概75元左右，而現(xiàn)在要250元，是以前的三倍。”杭州某開發(fā)商透露。