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長租公寓暴雷 律師支招:建議房東和租客優(yōu)先協(xié)商處理

2022-03-15        雷玄    點擊:

文/本刊記者 雷玄

數(shù)據(jù)來源:百度「問一問」

網(wǎng)友問題:長租公寓接連暴雷,房東、租客應(yīng)如何維權(quán)?公寓跑路房東來趕租客、押金退不出來、退租貸款無法解除被迫上征信、與公寓的交涉陷入困境等情況應(yīng)該如何處理?

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從目前暴過雷的幾種模式中,我們幾乎可以認(rèn)定長租公寓背后的“高收低租”運營模式,與當(dāng)初的“P2P”模式大同小異。先由長租公司以明顯高于市場的價格向房東收房,承諾按月付租,再以明顯低于市場的價格向租客出租,之后再要求租客租金一年一付,并向租客推出“租金貸”,以解決租客一次性無法支付年租之難處。

看似非常美好,但這里有個坑隨時會炸:一旦擴(kuò)張過快或房屋空置率過高,抑或資金被公司挪做它用,就容易造成資金鏈斷裂,引發(fā)整體暴雷。

那么作為房東和租客又該如何維權(quán),將基于以上問題和法律規(guī)定來看。

首先,房東和長租公司存在租賃關(guān)系的,房東基于物權(quán),是有權(quán)要求租客騰房的。按照司法實踐中主流觀點,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止,也就是說,租客隨即喪失了合法占有權(quán),因為債權(quán)無法對抗物權(quán),房東享有租賃物的返還原物請求權(quán)除非租客請求代長租公司支付拖欠房東的租金。因此,此種情況下租客在騰房后只能依據(jù)和長租公司簽訂的《租賃合同》追究長租公司的違約責(zé)任。

第二種情況則是房東與長租公司存在的是委托關(guān)系而不是租賃關(guān)系,這種情況下房東和長租公司屬于一體,合同實際相對方是房東和租客,合同不因長租公司拖欠租金而存在效力瑕疵,因此房東仍應(yīng)受租賃合同約束,租客可以根據(jù)租賃合同約定的期限繼續(xù)承租,無需騰房。如房東要求其搬離房屋甚至暴力清退物品的情況,租客可起訴,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

對長租公寓暴雷,建議房東和租客優(yōu)先協(xié)商處理。我們必須明確在第一種情況下房東和租客其實都是受害者,最好的情況則是雙方重新簽訂租賃合同,對方損失雙方各承擔(dān)一半,而后各自向長租公司追責(zé),這或許是最理想的辦法。

而如果協(xié)商不成,建議直接起訴由法院判決,房東勝訴則房客騰房支付多住時間的房租,房客勝訴則繼續(xù)居住到租賃合同期滿,此外,訴訟期間租客仍可繼續(xù)在房屋居住,最后敗訴的任一方在承擔(dān)責(zé)任后,可自行向長租公司追責(zé)。

對于暴雷的長租公寓是否涉嫌詐騙要看情況,如果長租公司就是以非法占有為目的的卷款潛逃,那么無論合同規(guī)定如何,只要有相應(yīng)的證據(jù)或線索,就可以報警處理。

最后提醒各位租房者和房東,盡量選擇正規(guī)平臺,不要貪圖小中介的利益,最后導(dǎo)致自身出現(xiàn)利益糾紛,盡量與一手房東簽訂租賃合同。

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