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賀江兵:大多數人應該對高房價心存感激

2016-10-12            點擊:

  在房地產經濟背后,有兩個著名規則:一個是格蘭杰的房價與M2單向正相關理論;一個是蒙代爾三角原理。

  經濟學家應如何從經濟金融角度解釋高房價?

  十月一日我曾發微博:“感謝高房價吧,如果不是有錢人都把錢砸進房子里,151萬億的貨幣,都在市面的話,想吃瓜,得了吧,米你都買不起。另外,有很多有錢的群眾交完首付后基本就成了銀行的奴隸,消費能力跟你差不多了。對于高房價,大多數人應該心存感激!”

  這里面有合理的部分也有不全面的部分,但高房價與貨幣供給卻是密切相關。

  第一,房地產是貨幣的蓄水池。中國房地產總市值只會高于200萬億,假設首付為20%,購房者被吸納的資金就是40萬億。而每月的月供也在吸收資金。

  第二,房地產也成為貨幣的供給方。銀行放貸款都能產生派生存款,房貸也不例外。比如,100萬的房子,購房者提供了20萬元的首付款,80萬需要銀行貸款,開發商拿走這100萬,他們并不一定取出去,多數是繼續存在銀行。

  第三,究竟是央行貨幣多發形成了高房價,還是高房價導致央行貨幣多發?這是先有雞還是先有蛋的問題,應該由哲學家回答。

  在房地產經濟背后,有兩個著名規則。一個是諾貝爾經濟學獎獲得者格蘭杰的房價與M2單向正相關理論,房價高低不決定M2余額,但M2余額多少可直接影響房價高低。我們M2增速一直保持在兩位數,這是拉動房價上漲的貨幣基礎。

  另一個制約房價上漲的是蒙代爾三角原理。“資本自由流動、貨幣政策獨立、幣值(匯率)穩定”三項目標中,一國政府最多只能同時實現兩項。這是著名的“蒙代爾-克魯格曼不可能三角”。

  如果實現人民幣國際化,人民幣可以自由兌換,而又要保持貨幣政策的獨立性,那么按照蒙代爾三角原理,中國將不得不放棄匯率穩定性。這也是為什么人民幣入籃子后立即對美元貶值的金融學邏輯。當然,如果放棄貨幣政策獨立性而加息,匯率可以穩定,人民幣可以國際化,但是中國經濟會雪上加霜。

  現在人民幣被動維持在高估位置,人們可用較少的人民幣換取更多外匯。這是一種隱形福利,能享受到這種福利的人,可以順利辦到簽證,換很多美元歐元英鎊然后出國消費。可一旦人民幣國際化,匯率穩定被放棄,貶值將是大概率事件,而這種福利將難以為繼。

  在這一邏輯下,人民幣國際化后如果貶值發生,以人民幣計價的樓市也將受匯率波動影響。因此“人民幣貶值后,房價還會漲”,這個觀點也是錯誤的。人民幣國際化后,購買力平價等方面會趨于均衡。而達到均衡的一個重要指標是:國人不成群結隊去日本買馬桶蓋,不到歐洲、美國瘋狂購物,就差不多了。

  需要澄清的是,在公開發文中,筆者并未說人民幣入籃就國際化了,也未說入籃是拐點,這樣的標題只是編輯需要。筆者保持人民幣國際化一到三年的判斷,人民幣國際化后,各國國家也有儲備人民幣的需求。畢竟中國是第二大經濟體,還有強大勤勞的國民做支撐,人民幣也不會無限度跌下去,這只是關于是來個痛快,還是慢慢混的問題。

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