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時評:房地產(chǎn)調(diào)控 地方細(xì)則何以偏重供給

時間:2010-07-05 15:27來源:金融時報 作者:
  

  日前,天津市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》,提出十條舉措,落實國務(wù)院文件精神。至此,天津版樓市調(diào)控細(xì)則正式出臺。

  筆者注意到,意見內(nèi)容與《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“新國十條”)的規(guī)定完全相同,而對于“新國十條”中“暫停第三套房貸”、“限制外地人購房”和“限定購房套數(shù)”的內(nèi)容,“津十條”則沒有相關(guān)回應(yīng)。

  這種現(xiàn)象并非天津獨有,在中央調(diào)控政策出臺后,部分省市陸續(xù)公布了調(diào)控政策細(xì)則,除北京對購房套數(shù)做出限定之外,多數(shù)省市的調(diào)控細(xì)則主要以增加市場供應(yīng)為主,對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過多嚴(yán)厲措施。

  有評論指出,陸續(xù)出臺的地方調(diào)控細(xì)則是“高開低走”、“軟著陸”。筆者認(rèn)為,各地方細(xì)則偏于“溫和”的突出表現(xiàn)就是,中央調(diào)控突出抑制需求,地方細(xì)則卻偏重增加供給,表面上看也是在落實調(diào)控精神,但實際上是弱化了政策效果。房價過快上漲與市場供求緊密相關(guān),供給與需求是市場的兩端,理論上,對市場兩端的調(diào)控均是有效手段,并且二者存在替代作用,增加供給就等于相對地減少了需求。但事實并非如此簡單。由于土地的稀缺性,各城市在一定時期內(nèi)適宜開發(fā)利用的土地都很有限,商品房供應(yīng)也就是有限的,因此,需求才是決定房價更重要的因素。而且,當(dāng)商品房成為投資炒作的資產(chǎn)時,它的價格就主要不是由成本決定,而取決于未來現(xiàn)金流收入的貼現(xiàn)。對于投資投機(jī)性購房者來說,只要能加價轉(zhuǎn)售,需求就會源源不斷,各地增加的那些有限的商品房供給,在投資投機(jī)性購房需求面前無疑是杯水車薪。

  簡單增加供給不能遏制房價過快上漲,往往容易成為“空調(diào)”,這一點已被近年來的調(diào)控經(jīng)驗所證明。2006年,國家有關(guān)部門出臺“90/70政策”,規(guī)定新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這項政策的意圖即是增加中小戶型商品房的供給,然而,由于中小戶型住房依然可以成為炒房的對象,因此,2007年全國房價依然出現(xiàn)一輪飚漲。相反,只要調(diào)控政策針對投資投機(jī)需求下手,就會取得明顯效果。2007年9月,央行、銀監(jiān)會出臺的二套房貸政策由于直接切斷了對炒房者的信貸支持,就帶來了2008年全國樓市的明顯回調(diào)。而“新國十條”由于執(zhí)行了“史上最嚴(yán)格”的差別化信貸政策,兩個多月就取得了明顯效果,交易量大跌,價格停漲并開始松動,是歷次調(diào)控見效最快的。

  “新國十條”中強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房,并為此規(guī)定了“暫停第三套房貸”、“限制外地人購房”和“限定購房套數(shù)”等措施,同時也設(shè)定了一個前提,即“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”,賦予各地方政府一定自主權(quán)。然而,從目前各地出臺的細(xì)則來看,除北京等地,絕大多數(shù)城市拒絕認(rèn)領(lǐng)“價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張”這個標(biāo)簽,不執(zhí)行上述限制炒房和投機(jī)性購房的規(guī)定;蛟S這些城市的管理者認(rèn)為本地商品住房價格不高、上漲不快、供應(yīng)不緊張,且不說真實情況究竟是否如此,單從貫徹中央意圖的角度說,各地方在樓市調(diào)控上也應(yīng)強(qiáng)化“全國一盤棋”的意識。住房是民生產(chǎn)品,任何城市的住房都不應(yīng)該用作投資,對樓市投資行為的限制也就無需區(qū)分地域。而且,盡管有些城市的房價絕對值相對較低,但是如果和當(dāng)?shù)氐姆课葑饨鹨约熬用袷杖胱鞅容^,價格也并不低,北京、天津之間的樓市差價就是這樣。從這個意義上說,房價過高是一個全國普遍現(xiàn)象,而非只發(fā)生在個別大城市。更重要的是,投資投機(jī)需求具有擴(kuò)散性,炒房資金在城市之間的流動沒有障礙,如果限制炒房的嚴(yán)厲措施只在個別大城市落實,那么,投機(jī)資金就會選擇二三線城市和小城鎮(zhèn)的房子下手,這必然推高當(dāng)?shù)胤績r,對當(dāng)?shù)孛裆纳坪腿珖康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展都是不利的。

  有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析,地方政府由于依賴土地財政,因此對于調(diào)控態(tài)度較為曖昧,出臺的細(xì)則也相對溫和。筆者認(rèn)為,地方政府出于利益考量,在落實調(diào)控政策時回避“抑制不合理購房需求”的措施,恰恰印證了這樣的措施方向正確,威力巨大。而目前地方政府只能在第三套房貸、外地人購房等具有一定自主性的政策上加以回避,在“二套房貸首付五成、利率1.1倍”上則必須執(zhí)行全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),只要這一政策能夠堅決執(zhí)行下去,房價的理性回歸必然能夠到來,因為,2007年”二套房貸首付四成”就已造成樓市拐點,顯然,當(dāng)前的政策效果就更加值得期待。(作者 李庶民)

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