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成交量低迷 樓市如何破“零成交”僵局

時間:2010-07-05 08:19來源:經濟參考報 作者:
  

  近期,一些地方的新房無人問津,一些中介門庭冷落,甚至一度出現“零成交”的現象。“零成交”雖屬個別,但成交的持續低迷恰是困擾目前房地產市場的常態。

  新一輪調控至今,這般相持局面已維持兩月有余。目前,投機投資性需求暫時得以遏制,但成交量的長期低迷畢竟不是正常狀態。問題是:如何打破眼下這般僵局?

  “零成交”折射了什么?

  “五月份一單沒做,六月份只做了一單租賃,這兩個月只能拿1500元的底薪!3日,上海閔行區七寶板塊一家二手房中介的業務員郁悶地告訴記者。他說,現在每天最主要的工作就是打電話,“維護客戶關系”。他所在的門店6月份成交量同比下降約7成。

  一手房領域的“零成交”同樣在各地出現。在北京,當地房地產交易管理網的數據顯示,6月上旬北京147個樓盤出現零成交。在上海,中國指數研究院對該市6月在售的456個項目的監測顯示,多達66個樓盤當月成交為零。在深圳,不少別墅等高檔房源已連續兩個月未售一套。

  “零成交”的背后,是樓市的持續低迷。中國指數研究院的統計數據顯示,5月監測的30個城市中,有29個城市新建商品住宅成交面積環比下跌,半數城市成交量下跌接近或超過50%。6月,大多數城市成交量在5月基礎上進一步下跌。

  “投資投機者對市場十分敏感,他們退得很快,”永慶房屋公司總經理陳史翎告訴記者,“從4月份開始,公司在上海的50多家門店就幾乎沒有接待過一位溫州炒房者。”

  “零成交”的背后,是買房者的持續觀望。中國指數研究院近期發布的一份購房者調查統計結果顯示,今年二季度有意“加緊購房”的人僅為8.3%,遠低于一季度17.5%的水平;而“延遲購房”人則有20.9%,比一季度高5.6個點。

  “零成交”似乎也是開發商與市場間形成的一種“默契”。在成交遇冷之際,樓市供應也顯著走低。以上海為例,上海“網上房地產”數據顯示,6月上海僅推出了51.25萬平方米新房源,環比下滑46.3%,是網上房地產公布統計數據5年以來的同期最低水平。

  尚未達到市場預期

  目前不少城市部分區域房價出現了一定程度的下跌,但絕非“一片普跌”。即使下跌,也多是在今年一季度高位基礎上的小幅回落,跟去年年底時的房價相比依然高出一截;而且,個別區域的房價并沒有明顯的松動,甚至逆勢上漲。

  為何會出現這種漲跌互現、遮遮掩掩甚至明降實升的情況?知名房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝說,目前市場還處在下行過程中、還沒有到達底部,現在推新盤有很高風險,“如果你降價10%銷售,但隨后有人可能降15%、20%,那樣先降價銷售的企業就很尷尬”。

  陳史翎則認為,上市房企每季度、半年等都有面向股東的盈收壓力,因而會有選擇地降價銷售,“總體看來,目前房企的資金流沒有問題,還沒有到迫不得已需要大范圍降價促銷的時候”。

  盤活的“口子”何時打開?

  如何打破眼下的僵局、盤活樓市?業內人士分析,其內在因素是開發商的資金情況。

  數據顯示,一季度上市房企板塊經營活動現金流量凈額為-418.58億元,預計二季度后開發商資金缺口還將放大。目前,上市再融資幾乎處于停滯狀態,個人信貸也持續收緊,如果房屋銷售面積繼續大面積下滑,開發商的資金面和降價銷售的壓力將進一步增大。

  其外在因素,則是調控政策的執行力度。住建部政策研究中心的一位負責人日前公開表示,“對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備”,使市場進一步堅定對調控的決心。此外,這位負責人還提出,“要縮短觀望期,地方政府要抓緊出臺調控細則,加大對囤房、囤地等違規行為的處理力度,并加大供應量”。上海市住房保障和房屋管理局的相關負責人日前也直言,“目前不少開發商的定價策略是有問題的”,“開發商要調整心態、認清大勢,合理定價”。

  一些業內人士還認為,“地市”直接影響著“樓市”的預期,目前激活樓市的關鍵是要堅決抑制土地價格快速上漲的勢頭、并以“面粉”價格的合理回落帶動“面包”價格的下行。記者 葉鋒

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