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專家:用改革破解高房價(jià)困境

時(shí)間:2010-06-14 10:25來源:人民日?qǐng)?bào)海外版 作者:
  

  ●應(yīng)努力增加保障性住房供給

  ●調(diào)控樓市同時(shí)改革財(cái)稅體制

  ●改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式

  ●建價(jià)格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制

  我國平均房價(jià)連續(xù)十幾年上升,特別是2009年下半年以來,全國房價(jià)普遍上漲過快,引起廣泛擔(dān)憂。從根本上說,目前房價(jià)居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關(guān),更與長期以來我國土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關(guān)系,也與房地產(chǎn)開發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系。

  眼下,普通百姓都希望房價(jià)降低,低到自己能夠買得起,但如果房價(jià)下降過快、降得過低,又將造成兩個(gè)后果:一是極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間,使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低,從而導(dǎo)致地方政府“土地財(cái)政”收入的減少和地方GDP增速的減緩;二是可能導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn),累及銀行業(yè)。因此,上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè),對(duì)降房價(jià)大多不積極,而恰恰就是這些利益主體對(duì)于房地產(chǎn)市場擁有更多的發(fā)言權(quán)和主導(dǎo)權(quán)。是政策錯(cuò)位導(dǎo)致了地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和百姓利益之間的矛盾關(guān)系,導(dǎo)致了房價(jià)高企成為普遍現(xiàn)象。

  破解高房價(jià)困境的根本之道,在于徹底改革。具體來說包括以下幾項(xiàng):

  第一,應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合,努力增加保障性住房供給。有資料顯示,我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達(dá)到了50%和84%。我們有必要學(xué)習(xí)借鑒它們的經(jīng)驗(yàn),積極推進(jìn)保障性住房的大規(guī)模建設(shè),進(jìn)而大幅度增加保障性住房比例。同時(shí)要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等的法律和制度規(guī)范,嚴(yán)格依法管理,杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題,杜絕保障性住房的完全市場化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

  第二,應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財(cái)稅體制改革緊密結(jié)合。“十二五”期間,將土地批租作為地方政府重要財(cái)政收入來源的做法已不可持續(xù),要采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系,增加地方稅收留成,改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀,逐步建立保證各級(jí)政府財(cái)政可持續(xù)運(yùn)作的長效機(jī)制。未來,調(diào)控房地產(chǎn)的政策能否切實(shí)收到預(yù)期效果,關(guān)鍵看財(cái)稅體制的綜合改革是否配套,在多大程度上減輕了地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

  第三,要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式,實(shí)行多軌制的開發(fā)與建設(shè)。應(yīng)打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局,走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地,房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法,由政府提供成熟土地,按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實(shí)施各類房屋的建設(shè),房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋,地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價(jià)增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購買者征收。還應(yīng)改革現(xiàn)行的單一的供地制度,按使用方向?qū)嵭杏袟l件的土地“招拍掛”,如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標(biāo)(限房價(jià)、限地價(jià)、限戶型)等。

  第四,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有計(jì)劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列。房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)IT、生物制藥等行業(yè),技術(shù)含量低,對(duì)國力增強(qiáng)的綜合推動(dòng)作用有限;而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價(jià)的,因?yàn)橥恋厥窃接迷缴俚馁Y源。國家的實(shí)力提升,不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實(shí)現(xiàn)。

  第五,構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制。長期以來,對(duì)于房價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格過高的問題,我們一是沒有像針對(duì)CPI過高那樣、以類似央行的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和調(diào)控;二是沒有針對(duì)性較強(qiáng)的專門調(diào)控手段。主管房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門,往往把重點(diǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)的“發(fā)展”上,站在開發(fā)商一邊考慮問題多,而對(duì)危及百姓“住有所居”的房價(jià)管理問題思考得少。這也許是導(dǎo)致幾年來房價(jià)一直下不來,并且“越調(diào)控越高”的原因。因此,必須盡快落實(shí)各級(jí)政府調(diào)控房價(jià)的責(zé)任部門和考核機(jī)制,把有效控制房價(jià)過快上漲作為各級(jí)政府的工作目標(biāo)。

  當(dāng)前,抑制房價(jià)過快上漲的應(yīng)急措施首先還是要增加供給,尤其是增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及廉租房供應(yīng);其次,還是要抑制不合理的需求——從目前情況看,主要是抑制投資投機(jī)性等非自住房需求;再者,要加強(qiáng)管理,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)商囤地炒地、建成住宅后捂盤惜售等炒高房價(jià)的行為。(同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授 石建勛)

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