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違約成本極低 開發商拿地王改容積率謀暴利

時間:2009-11-17 11:32來源:東方早報 作者:zhouc
  

  退地只付少量保證金,改容積率謀暴利

  近期,“地王”現象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演,土地價格被不斷刷新。

  據昨日出版的《人民日報》報道,但凡地王一出,周邊的開發商或多或少會借著地王造勢,或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應,幾乎在所有城市都有先例。

  “這是一個被放大的‘地王’現象。僅用少量保證金拍下這塊地,就能在市場上掀起那么大的風浪,多少有些諷刺味道。”中國土地勘察規劃院地價所所長趙松說。

  在上半年瘋狂的樓市中,不少開發商甚至“變相高價捂盤”,“抱團”等待新地王。

  開發商不懼“悔地”

  某大型房地產開發商曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地,成交價為15.9億元,成為“地王”。今年8月,這塊地沒有任何動工的跡象。

  出讓后的“地王”未能如約開工,廣州不是惟一。從全國的情況看,這兩年產生的“地王”,大多尚未動工開發,有的連地價款都未繳清,仍舊一派田園風光,而且這些未動工的地塊各有“合法”的原因。

  記者調查發現,土地出讓合同管理不規范,開發商“悔地”成本不高是導致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對 “地王”網開一面,違規操作,在合同中約定了極少的定金,有的甚至沒有約定定金,這意味著開發商的違約成本極低。

  記者曾查閱某“地王”的出讓合同,發現這個出讓價達16億元的地塊本應按合同金額的10%-20%征收定金,至少應繳納1.6億元定金,但事實上,該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬松的合同約定,開發商拿地時只付少量的競買保證金,就能輕松成為“地王”;市場行情看漲時,就動工開發,行情不好時,即使違約了,不能動工開發,把地退給政府的代價也只是很少的保證金。

  在一些城市,一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工,原因是開發商申請建設用地規劃許可過程中,土地用途被規劃局調整為綠地。這意味著,這些地塊由于政府部門的原因造成違約,政府部門要賠償開發商的損失。

  “調整規劃,是一件很嚴肅的事,然而,這種情況在一些城市屢屢發生,一旦開發商無力開發,只要把規劃用途調整為綠地或其他公益用地,就不會虧本,這在一些城市成了房地產業的公開秘密。”嚴金明說。

  容積率可以隨意調整?

  “‘天價地’可能會形成風險,這個風險本應由企業自己承擔。可有的開發商拿地前就打著修改規劃、調整容積率的主意,意圖降低風險。”中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃研究中心主任嚴金明說,假設開發商買了1萬平方米的地,規劃時容積率是2,他可以建造2萬平方米,如果將容積率提高到 2.5,以售價每平方米1萬元計算,無形中銷售額可增加5000萬元。

  “某種意義上對規劃指標的改變就是社會資源的再分配。政府相關部門應加大土地用途的監督力度,嚴格執行事先確定的規劃指標,防止私下調整規劃的投機或出手炒地的行為。”嚴金明說。

  現實生活中,擅自改變容積率,圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象,從公開披露的資料看,對公開出讓后的住宅用地,個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。

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