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上海修改物業(yè)規(guī)定 "業(yè)主人數(shù)"按產(chǎn)證計算

時間:2008-03-11 14:57來源:解放日報 作者:張奕
    今年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》,對業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會的設(shè)立、業(yè)主共同表決的事項(xiàng)及表決規(guī)則等作出了法律規(guī)定,國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》也進(jìn)行了相應(yīng)修改。昨天,上海市房屋土地資源管理局公布有關(guān)規(guī)定,對涉及物業(yè)管理的一些具體問題作出解釋。

  業(yè)主投票:一證一票

  《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定,業(yè)主大會表決采取“專有部分面積”+“業(yè)主人數(shù)”的雙重計算規(guī)則,選舉業(yè)主委員會、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;維修資金使用等重大事項(xiàng),則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

  那么,如何確定“專有部分面積”和“業(yè)主人數(shù)”?上海房地資源局印發(fā)的《關(guān)于貫徹實(shí)施〈中華人民共和國物權(quán)法〉 做好本市物業(yè)管理有關(guān)工作若干意見的通知》對此進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定:計票主要依據(jù)為產(chǎn)證。

  ———業(yè)主“專有部分的面積” 按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載或者房屋銷(預(yù))售合同確定的建筑面積計算,不包括停車位建筑面積。建設(shè)單位作為業(yè)主,其“專有部分的面積”為未銷售的物業(yè)建筑面積,不包括依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)、停車庫、配電房、垃圾房以及不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)的建筑面積。“建筑物總面積”為所有業(yè)主享有“專有部分的面積”的總和。

  ———“業(yè)主人數(shù)”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定,一個產(chǎn)權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的,按房屋銷(預(yù))售合同數(shù)確定,一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。

  根據(jù)新的投票規(guī)則,開發(fā)商如果只辦理了一張“大產(chǎn)證”,業(yè)主人數(shù)也只能算“一人”,而一個業(yè)主如果在小區(qū)擁有多套房產(chǎn)并且分別辦理了產(chǎn)證,則可根據(jù)產(chǎn)證數(shù)計為“多人”。

  費(fèi)用分?jǐn)偅合葟?ldquo;約定”

  《物權(quán)法》對建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙洳扇〖s定優(yōu)先原則,第八十條寫道,“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng),有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”

  對此,上海分別就業(yè)主大會成立前和業(yè)主大會成立后如何約定進(jìn)行了規(guī)范。

  ———業(yè)主大會成立前,建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新、改造、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偦蛘呃梦飿I(yè)共有部分所獲收益分配,按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定執(zhí)行,即主要按照房屋建筑面積比例計算。

  ———業(yè)主大會成立后,則可以通過管理規(guī)約等方式對建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新、改造、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用分?jǐn)偦蛘呃梦飿I(yè)共有部分所獲收益分配進(jìn)行約定。沒有約定或者約定不明的,按照房屋建筑面積比例計算。

  業(yè)主公約:也要“變臉”

  根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,業(yè)主自我管理的合約名稱發(fā)生了變化,修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也相應(yīng)將“業(yè)主公約”更名為“管理規(guī)約”,將“業(yè)主臨時公約”更名為“臨時管理規(guī)約”。同時,由于投票規(guī)則、計票方式等的變化,原業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的部分內(nèi)容也出現(xiàn)與上位法不一致的情況。

  因此,昨天公布的《通知》規(guī)定,《物權(quán)法》施行前制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時公約》,部分條款與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定相抵觸的,應(yīng)在2007年10月1日之后,按照《物權(quán)法》的規(guī)定執(zhí)行;業(yè)委會應(yīng)當(dāng)對原《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》進(jìn)行修訂,并在下一次業(yè)主大會會議召開時,提交業(yè)主大會表決。
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