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二手房買賣違約金不應超過損失的30%

時間:2009-05-22 14:01來源:京華時報 作者:李巖
    業主未辦過戶合同仍有效

  李先生問:2006年,我因結婚急需購買一套二手房,但由于該房屋是回遷房,房屋產權證尚未辦理完畢,于是與賣方約定,待房產證下發之后,再辦理過戶。交付房款后我對房屋進行了裝修,現已入住兩年多,但前幾天賣方起訴說購房合同無效,讓我返還房屋,我該怎么辦?

  京華律師事務所馬傳貞律師答:根據合同法相關規定以及誠實信用原則,購房合同是有效的,李先生不用返還所購房屋;同時,李先生可以立即提起反訴要求賣方履行義務,協助辦理更名過戶手續,將房屋所有權更至李先生名下。為了降低風險,律師建議購房人在購買此類房屋時盡量讓賣方以財產作為抵押,并辦理抵押登記,一旦賣方違約或合同不能繼續履行時,保證賣方有足夠的財產可供執行。

  違約金不應超損失的30%

  宣先生問:我前幾天通過中介花了近400萬買了一套二手房,因為我比約定的期限遲了10天沒有準備好首付款,根據約定,對方要我另外支付總房款的10%,也就是將近40萬的違約金,否則就不賣給我了,我真的要交這個違約金嗎?
  京華律師事務所馬傳貞律師答:根據新的合同法司法解釋二第二十九條第三款的規定,約定的違約金超過造成損失30%的可以認定是違約金過高,以此規定,宣先生不用交這么高的違約金,如果賣方不同意,宣先生可以根據新的司法解釋申請法院予以減少。
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