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買套房子當“兒”養

時間:2010-08-20 07:25來源:國際金融報 作者:
  

  朱小姐是一家外企職員,年收入12萬元,單位有公積金和社保公費醫療;丈夫在民營企業工作,年收入12萬元左右,單位也有基本的社保及醫療。該家庭現有一套2室2廳的商品房,銀行貸款余額30萬元,等額本息還款,月供4000元。現有活期存款25萬元,股票賬戶8萬元(虧損20%);兩人均上了萬能保險,年保費支出共1.2萬元。    

  該家庭月生活支出4000元,加上每月銀行還貸,每月支出大概8000元左右。每年外出旅游計劃1萬元,雙方父母贍養費用每年3萬元。該家庭希望合理分配活期存款,并提前還清貸款。此外,計劃2至3年內購買第二套房產。為此,由全國十佳理財師、渤海銀行北京分行理財顧問姜龍君為該家庭作規劃。

  案例分析

  朱小姐的理財目標均與銀行按揭有關:一是剩余貸款是否結清,二是計劃購買第二套房產。朱小姐采用的是等額本息還款,這種先付息后還本的還款方式本身就不宜提前還款。每月固定的還款額中,利息所占比例是由高到低,而本金所占比例逐月提升。一般來說,等額本息還款時間超過5年,利息也就還得差不多了,這4000元月供中絕大部分已是本金,提前還款相當于結清一筆零息貸款,是不劃算的。再看第二套房產。從收支情況來看,年度結余約9萬元,在現有基礎上(不考慮增值、增收等其他因素),三年后將持有現金資產60萬元,距離購買房產還有一定缺口。因此,動用全部積蓄還清貸款不足取。

  目前房地產正處于宏觀調控中,繼“二套房認房又認貸”后,銀監會又全面叫停“第三套房貸”,住房貸款的首付和利率不斷提高,貸款成本加大,第二套房貸除了期限較長外,已與商用房貸款相差無幾,因此購買第二套房產時,也可以考慮購買商鋪。

  目標規劃

  一、現金規劃。按家庭月支出的3至6倍配置5萬元應急儲備金,其中夫妻倆各保留活期存款5000元,用于日常開支。以朱小姐名義申請一張信用卡,并為丈夫辦理附屬卡,信用卡與朱小姐的工資卡關聯全額自動還款,以便累積積分換取禮品;開立兩張三個月定期存單各1萬元,用于應急支付;剩余2萬元可購買貨幣型基金。

  二、保險規劃。按照“雙十法則”(保費為家庭年收入的10%,保額為個人年收入的10倍)來看,夫妻倆的商業保險還存在一定缺口。但由于近三年有購房需求,建議兩人補充定期壽險或意外傷害險等消費型保險。

  三、投資規劃。該家庭股票賬戶8萬元(虧損20%),另有存款20萬元(已扣除家庭應急儲備金),每月節余約8000元,以這樣的資金規模和積累條件,要達到三年內購房的目標,需要延長積累時間或采取較為激進的投資方式。

  建議將20萬元追加投入股市,暫不忙于操作(可先參與打新股),待大盤回調時再擇機建倉。每月節余的8000元中,5000元投入股市,3000元定投貨幣型基金,預期股票投資年回報率20%,貨幣型基金年回報率2.2%,三年后股票市值72.77萬元,貨幣型基金13.3萬元(其間可作調整),定期存款2.14萬元,活期存款1萬元,合計約89.21萬元,可基本滿足一套總價160萬元小戶型的首付需求。

  假設按揭政策保持不變:貸款80萬元,利率上浮10%,住房期限20年,月供5980元;商用房期限10年,月供9098元。由此可見,按當前的收入水平只能滿足住房貸款需求,若要購買同等面積的商鋪,兩人的收入還需每年遞增10%。本報記者 潘潔 發自上海

 

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