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二手房買賣合同看仔細 暗藏三陷阱買房要規避

時間:2009-11-26 14:09來源:半島網-半島都市報 作者:半島網-半島都市報
  

  青島市制定的相關購房優惠政策年底即將到期,明年對于多項稅費政策預期還不明朗。為了搶搭房產優惠政策“末班車”,青島二手房市場的交易量近來猛然增多,甚至出現了排隊辦理過戶手續的場面。業內人士提醒,二手房買賣合同涉及法律關系復雜,如果處理不當,將存在較大風險,交易雙方在簽訂二手房合同時,應當仔細看清條款,并注意規避相關風險。

  案例一:

  未經共有人同意合同無效

  2009年6月份,四方區市民于先生從孫先生手中買了一套二手房,雙方就各方面達成一致后簽訂了購房合同,于先生支付了一部分購房款。但辦理過戶時,于先生才知道這套房屋的出賣并沒有經過房屋共有人,即孫先生妻子的同意。孫先生妻子就此起訴至法院,法院判決該房屋買賣合同無效。

  專家提醒:山東元鼎律師事務所律師單正國說,現實生活中經常會出現于先生所遭遇的情況。如果買房找不對人導致合同無效,不僅購房努力宣告白廢,還有可能帶來經濟上的損失。購房者應當首先審查出賣人的主體資格,看他是否是房屋所有權人,有沒有賣房的權利,再決定是否購買。在無法直接面對房主,需要與房主授權人進行交易的情況下,購房者要查看相應的授權文件;如果房主去世,房主的子女等繼承人賣房,購房者應在房屋變更產權人之后與新權利人簽訂購買合同才能過戶。

  案例二:

  中介合同細節藏“貓膩”

  2009年10月份,市民李女士看中了一套二手房,在簽訂購房協議前,中介要求與她先簽訂定金協議。因為購房心切,李女士沒有多想就交了兩萬元定金,后來查明這套房子戶口很難遷出,李女士不得已放棄了這套房子,在索要定金時,中介稱因為她違約,拒絕返還2萬元。

  專家提醒:山東友華律師事務所王同慶律師說,大部分二手房都是通過中介來成交的,為了快速達成買賣協議好提取中介費,部分不法中介經常在合同上耍小聰明,蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時,最好把和中介有關的條款寫入合同中,同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應只注重房屋本身的價格,還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約,買方可依據此來主張權利,要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費用清單,如二手房買賣當中牽涉到中介公司的傭金和手續費等問題。

  案例三:

  “陰陽合同”不可取

  朱先生最近在市北區花96萬元買了一套110平方米的二手房。為了避稅,雙方簽訂了一份96萬元的購房合同后,又簽訂了一份76萬元的合同。“聽中介說拿76萬元的合同去登記的話可以少交近6000元的稅費。”朱先生說。

  專家提醒:山東元鼎律師事務所律師單正國說,簽訂陰陽合同,不繳或者少繳應納稅款的,屬于偷稅行為 ,若被查出,需承擔相應的法律責任。拿低額合同去登記,購房者以后若再轉讓該房產成本只能以低額計算,個人所得稅等稅賦可能大幅增加。

  比如,購房者實際以100萬元的價格成交,卻只登記70萬元 ,再轉讓或銷售時要高于此價格的話,購房者需多交數千元的個人所得稅。

  此外,簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛 ,導致交易雙方當事人不必要的經濟損失。記者 肖良華

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