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房東不滿蛋殼公寓更改付款方式 律師:強制上門收房存在法律風險

2020-10-26    中國質量萬里行        點擊:

  近日,有房東向記者反映,他們跟蛋殼公寓簽訂的房屋托管合同,原本合同約定的季付租金,現在蛋殼公寓打電話,要求更改付款方式,改為按月支付。

  有房東接受,也有房東不接受。接受的房東認為,租金總額沒變,單次付款金額變少,無非次數變多。不接受的房東則認為,此舉明顯違反了合同約定,要求按原合同執行。

  個別房東則表示,蛋殼如果未在合同約定的15個工作日期限內按照季度支付款項,將斷水斷電、驅趕租客、強制上門收房。

  而這也引發了另一重問題——租客與房東之間的矛盾開始出現、升級。

  蛋殼調整租金付款方式 房東端出現“分化”

  兩年前,朱先生把位于上海徐家匯附近,一套兩居室的房子托管給蛋殼公寓,約定每月租金4600元。按照慣例,朱先生應在10月22日收到下一個季度的租金13800元,但令他沒想到的是,他只收到一個月的租金。

  “蛋殼的人打電話說,他們希望這個付款周期內,按照一個月一個月來支付,但合同里明明約定的是季付,這不是明顯違反合同嘛。”朱先生有點氣憤。

  同樣接到變更付款方式電話的,不止朱先生。據了解,蛋殼公寓入駐的多個城市,有多位房東已接到溝通電話。

  記者向蛋殼公寓求證。蛋殼公寓方解釋稱,由于受疫情及行業下行壓力影響,加上近段時間部分“高收低租”企業爆雷等帶來的惡劣影響,對整個長租行業打擊較大,公司為了更穩健地發展,現階段正在梳理房源和盤點資產,在這期間公司支付房東的錢從季付改為月付,希望能夠得到房東們的理解。

  在業內人士看來,蛋殼公寓此舉,無疑是要緩解現金流壓力。今年以來,蛋殼公寓遭遇“多事之秋”,加上長期虧損,要渡過這段艱難時刻,肯定會先尋求資金鏈的安全。

  從蛋殼的角度講,這也是無奈之舉。而房東端,出現了分化。

  選擇接受的房東大體認為“利益沒有受損,付款方式變了,但租金總額沒少”“今年的確很難,把蛋殼逼倒了,對誰都不利”“懶得折騰了”等等。

  反對的房東則認為,今年的確很難,但蛋殼不能把困難轉嫁給房東,合同里白紙黑字寫得很清楚,怎能說變就變?個別“極端”的房東則表示,他們將等待約定的15個工作日的付款期限一過,便采取上門行動:斷水斷電,驅趕租客,強行收房。

  房東強制收房驅趕租客 律師:不排除承擔法律責任的風險

  重陽節的當天,小路(化名)發現自己租住在北京四元橋附近的出租房門口,被房東張貼了通知,內容言簡意賅:因蛋殼公寓未履行合同支付條款,月底將遣散租客強制收房。

  “房東憑什么要我們搬走?這個事情不是應該去找蛋殼解決嗎?”小路所住的那套房共住了包括他在內的三位租客。小路說,這則通知讓他們感到很是郁悶,他們明明都已經交了錢,但還要面臨被“趕出去”的囧況,實在讓人窩火。

  被房東禮貌提前告知還算是好的情況,還有租客反映,遭到了房東電話和人身多重騷擾,“不僅電話轟炸,還找上門來要求搬走,我很害怕,最后還報了警。”

  蛋殼與租客簽訂租賃合同,房東與蛋殼簽訂托管合約。那么,房東是否有權解除合同并強制收房呢?

  為此,記者咨詢了長期專注房屋中介和托管合同糾紛方面的劉律師。劉律師表示,蛋殼公寓將房東的租金從季付改為月付,如果在雙方協調一致的基礎上,可以視為對合同支付方式的補充變更;如果未協商一致,蛋殼公寓單方面更改支付周期,可以確定是沒有按照條款履行合同。

  劉律師進一步表示,從違約的程度分析,分為一般違約和根本違約。根本違約,是指合同一方當事人違反合同,致使該合同不能實現的行為;一般違約指合同一方當事人違反合同,但并不導致該合同不能實現的行為。從此案分析,蛋殼公寓雖單方面更改支付周期,但如果足額分期支付的情況下,屬于一般性違約,合同相對方,也就是房東并不獲得合同解除權。相反,在托管合同并沒有解除的情況之下,房東遣散租客強制收房,有可能導致根本違約,不排除承擔法律責任的風險。此外,還有對房東較不利的一點,蛋殼公寓支付給房東的租金是預付租金,也就是下個周期的租金,在此種情況下,為了避免雙方的損失和麻煩,雙方協商處理為最佳辦法。

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